Consejos para no llevarte sorpresas
Si estás pensando en comprar o vender una vivienda en 2025, es importante que tengas en cuenta los impuestos y las responsabilidades fiscales que no siempre son evidentes para quienes realizan este tipo de operaciones. Conocer qué impuestos se aplican y cómo cumplir con las obligaciones legales puede evitarte complicaciones futuras y ayudarte a planificar mejor tu inversión.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en 2025?
Al adquirir una vivienda, los impuestos que deberás pagar dependerán fundamentalmente de si se trata de una propiedad nueva o de segunda mano.
IVA o ITP: depende del tipo de vivienda
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, deberás abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que en 2025 sigue siendo del 10% sobre el precio de venta. En viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública, el tipo impositivo se reduce al 4%.
En cambio, si compras una vivienda de segunda mano, no se paga IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es gestionado por las comunidades autónomas y oscila generalmente entre el 6% y el 10%, dependiendo de la región.
Otros gastos y tributos asociados a la compraventa
Además del IVA o ITP, existen otros gastos fiscales y administrativos:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): solo se aplica en viviendas nuevas. Suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado.
- Gastos notariales y registrales: aranceles por la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría (opcional): si contratas una gestoría, también deberás contemplar este coste.
Estos costes, junto a otros como la tasación, deben incluirse en el cálculo total del desembolso inicial. Para más detalles sobre estos gastos, puedes consultar nuestra Guía para comprar una casa en 2025.
Diferencias fiscales entre vivienda nueva y de segunda mano
La vivienda nueva está sujeta a IVA + AJD, mientras que la vivienda usada tributa solo por ITP. Esta diferencia puede marcar una variación significativa en el coste final, por lo que conviene valorarla al tomar la decisión de compra.
Impuestos a pagar al vender una casa en 2025
Vender una propiedad implica también cumplir con ciertos deberes fiscales. A continuación, los más relevantes.
IRPF y ganancia patrimonial
Si vendes tu vivienda por un precio superior al que la compraste, la diferencia constituye una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta ganancia se integra en la base del ahorro y tributa según los siguientes tramos:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% entre 6.000 y 50.000 €
- 23% hasta 200.000 €
- 27% hasta 300.000 €
- 28% a partir de 300.000 €
Puedes reducir la ganancia si acreditas gastos de compra o de mejora debidamente justificados con factura.
Ejemplo: IRPF por ganancia patrimonial
Imagina que compraste una vivienda por 150.000 € hace unos años y en 2025 la vendes por 230.000 €.
Has ganado 80.000 €, y esta ganancia tributa como rendimiento del ahorro en tu IRPF. Se aplica de forma progresiva:
- Primeros 6.000 € tributan al 19% → 1.140 €
- De 6.001 a 50.000 € (43.999 €) tributan al 21% → 9.239,79 €
- De 50.001 a 80.000 € (30.000 €) tributan al 23% → 6.900 €
Plusvalía municipal: novedades y aplicación
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, es un tributo local que se aplica sobre el incremento de valor del suelo.
Desde la reforma legal, puedes elegir entre:
- Cálculo real: sobre la diferencia entre valor de compra y venta.
- Cálculo objetivo: según coeficientes y el valor catastral del terreno.
Este impuesto debe liquidarse en el ayuntamiento dentro del plazo de 30 días hábiles desde la transmisión.
Ejemplo: Plusvalía municipal
Supón que vendes un piso en Madrid cuyo valor catastral del suelo es de 45.000 €, y lo has tenido en propiedad durante 10 años.
El ayuntamiento te permite elegir entre:
- Cálculo real: Se basa en la diferencia entre el valor de venta y el de compra. Si el valor del suelo ha subido 20.000 €, se aplica el tipo impositivo sobre esa cifra.
- Cálculo objetivo: Se aplica un coeficiente que depende de los años de propiedad y el valor catastral. Por ejemplo, un 0,16 x 45.000 € = 7.200 € de base imponible.
Se paga el impuesto sobre esa base (con el tipo impositivo que fije el ayuntamiento, por ejemplo el 30%), lo que sería unos 2.160 €.
Puedes elegir el método que te resulte más favorable.
Exenciones y beneficios fiscales si reinviertes o es tu vivienda habitual
Puedes estar exento del IRPF en los siguientes casos:
- Reinversión en vivienda habitual: si compras otra vivienda habitual en un plazo de dos años.
- Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de tributar.
Ejemplo: Exención por reinversión o por edad
- Reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu casa por 230.000 € y en menos de dos años compras otra vivienda habitual por 220.000 €, puedes quedar exento de tributar por IRPF sobre esa ganancia si reinviertes el importe total.
- Mayor de 65 años: Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia patrimonial, sin importar el importe.
Para quienes están considerando vender su casa en el corto plazo, te puede interesar Cómo vender tu casa rápido en 2025: estrategias de Home Staging y marketing inmobiliario.
Obligaciones fiscales y documentación necesaria
Tanto en la compra como en la venta es imprescindible conservar documentación que justifique el origen de los fondos, los impuestos pagados y cualquier mejora que se quiera declarar ante Hacienda.
Modelos tributarios y plazos de presentación
Los principales modelos a tener en cuenta en 2025 son:
- Modelo 600: para liquidar el ITP en compraventas de segunda mano.
- Modelo 100: declaración anual del IRPF (abril-junio 2026, para ventas hechas en 2025).
- Modelo de plusvalía municipal: tramitado ante el ayuntamiento correspondiente.
El incumplimiento de estos plazos puede acarrear recargos y sanciones.
Cómo justificar tus gastos ante Hacienda
Para reducir la ganancia patrimonial y pagar menos IRPF, necesitas justificar ciertos gastos:
- Reformas y mejoras con factura (no reparaciones).
- Gastos de compraventa: notaría, registro, gestoría, comisión de agencia, etc.
Todo debe estar acreditado documentalmente y reflejado en las declaraciones correspondientes.
¿Qué debes tener en cuenta si eres inversor o asesor inmobiliario?
Los perfiles profesionales deben prestar especial atención a:
- La planificación fiscal de cada operación para optimizar la rentabilidad.
- Las diferencias de tributación si actúas como persona física o jurídica.
- La posibilidad de compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.
También conviene analizar los beneficios fiscales autonómicos y su impacto en las estrategias de compra. Si estás valorando oportunidades, te puede interesar el artículo Invertir en vivienda en 2025: ¿es una buena opción y cómo hacerlo con éxito?.
Entonces… cómo evitar sorpresas y contar con asesoramiento especializado
Tener claridad sobre los impuestos que afectan a la compraventa de viviendas en 2025 no solo permite anticiparse a los costes, sino también optimizar la gestión financiera y fiscal.
Desde nuestra agencia, no solo te ayudamos a encontrar la vivienda adecuada o venderla en el mejor momento, sino que también te acompañamos en todo el proceso fiscal y documental, paso a paso.
Y si todavía estás decidiendo entre comprar o seguir alquilando, te puede interesar Alquiler vs. compra en 2025: ¿Qué opción es mejor según tu perfil?.
