El valor de tasación es uno de los elementos más determinantes al momento de adquirir una vivienda, especialmente si vas a necesitar financiación bancaria. Este concepto no solo afecta a la aprobación de tu hipoteca, sino también al importe que podrás recibir por parte del banco y, en muchos casos, a tu capacidad para cerrar la operación de compra.
¿Qué significa el valor de tasación de una vivienda?
La tasación es una valoración profesional del inmueble que se realiza para establecer su valor de mercado de forma objetiva. Esta cifra es el punto de partida para que las entidades financieras determinen cuánto están dispuestas a prestarte si solicitas una hipoteca.
Diferencias entre valor de tasación, valor de mercado y precio de compraventa
Es importante distinguir entre estos tres conceptos:
- El valor de tasación lo establece un tasador homologado y está regulado por normativa.
- El valor de mercado es el precio por el que podría venderse la vivienda en condiciones normales.
- El precio de compraventa es el importe final pactado entre comprador y vendedor, que puede estar por encima o por debajo de los anteriores.
Ejemplo:
Imagina que estás interesado en comprar un piso en Madrid por 280.000 euros. La tasación oficial, sin embargo, determina que su valor es de 260.000 euros, mientras que en portales inmobiliarios y pisos similares de la zona se está vendiendo por unos 270.000 euros. En este caso:
- Precio de compraventa: 280.000 € (lo que el vendedor pide y tú aceptas pagar).
- Valor de mercado: 270.000 € (lo que se estima que vale por comparación con inmuebles similares).
- Valor de tasación: 260.000 € (lo que reconoce un tasador oficial tras analizar el inmueble).
Este desfase implica que, si pides una hipoteca, el banco tomará los 260.000 € como base para calcular cuánto te puede financiar. Si financia el 80% de ese valor, recibirías 208.000 €, por lo que deberías cubrir los 72.000 € restantes con tus propios fondos (además de los gastos de compraventa).
¿Quién realiza la tasación y con qué criterios?
La tasación debe ser realizada por un profesional certificado, normalmente a través de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Para calcular el valor, el tasador tiene en cuenta factores como:
- Superficie útil y construida
- Estado del inmueble
- Ubicación y servicios cercanos
- Antigüedad y calidad de los materiales
- Situación urbanística del terreno
¿Por qué es tan importante este valor en una hipoteca?
El valor de tasación es clave para que el banco calcule el porcentaje de financiación que puede ofrecerte. Generalmente, las entidades prestan hasta el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compra.
¿Cómo influye el valor de tasación en la financiación?
Si el valor de tasación es inferior al precio pactado, el banco tomará como referencia la cifra más baja. Esto significa que necesitarás aportar más capital propio o renegociar el precio con el vendedor.
LTV (Loan to Value) y su relación con la tasación
El LTV (Loan to Value) es un indicador que muestra el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación.
- Cuanto más bajo sea, menor riesgo para el banco y mejores condiciones podrías obtener.
- Un LTV del 80% es lo habitual, pero si desciende al 70% o menos, es posible que accedas a mejores tipos de interés.
Casos en los que una tasación baja puede afectar la compra
Una tasación por debajo del precio acordado puede implicar:
- Necesidad de aportar más ahorros
- Replanteamiento del tipo de hipoteca o entidad financiera
- Riesgo de que la operación se caiga si el comprador no dispone del capital necesario
¿Qué pasa si el valor de tasación es inferior al precio de venta?
Esta es una situación más común de lo que parece, especialmente en mercados donde los precios han subido rápidamente o en viviendas reformadas sin actualizar en el catastro.
Opciones del comprador ante una tasación baja
En este caso, el comprador tiene tres caminos posibles:
- Negociar una bajada de precio con el vendedor.
- Aportar más dinero de sus ahorros.
- Solicitar una segunda tasación con otra entidad (si el banco lo permite).
Revisión o segunda tasación: ¿es posible?
Sí, siempre que se haga a través de una sociedad homologada. Sin embargo, la entidad no está obligada a aceptar una segunda tasación si ya tiene una vinculada a su proceso interno. En ocasiones, otras entidades pueden aceptar una tasación externa si cumple los requisitos normativos.
Cómo prepararte para una tasación favorable de tu vivienda
Ya seas comprador o vendedor, conviene tener en cuenta ciertos factores que influyen directamente en el valor estimado por el tasador.
Factores que influyen en el valor de tasación
- Estado de conservación general del inmueble: Una vivienda cuidada y en buen estado suele recibir una tasación más alta. Problemas como humedades, grietas o instalaciones deterioradas pueden reducir su valor.
- Eficiencia energética: Cuanto mejor sea el aislamiento y menor el consumo energético, más atractivo será el inmueble. Un buen certificado energético puede marcar la diferencia.
- Accesibilidad y distribución: Viviendas con ascensor, sin barreras arquitectónicas y con una distribución funcional (espacios bien aprovechados, estancias exteriores) obtienen mejor valoración.
- Reformas recientes (acreditadas): Si la vivienda ha sido reformada recientemente y puedes justificarlo con facturas, el tasador lo tendrá en cuenta. Reformas en cocina, baño o instalaciones aumentan el valor.
- Comunidad de vecinos y estado del edificio: El entorno también cuenta. Un edificio limpio, con ascensor en buen estado, zonas comunes cuidadas y sin derramas pendientes mejora la tasación de cada vivienda.
Consejos si vas a vender tu propiedad
1. Haz pequeñas mejoras visibles
Pintar las paredes, reparar grifos que gotean o cambiar interruptores en mal estado son detalles que mejoran la percepción general del inmueble sin requerir gran inversión.
2. Orden y limpieza
Una vivienda limpia, ordenada y bien ventilada transmite mejor estado de conservación. Esto no solo ayuda al posible comprador, también influye en la impresión del tasador.
3. Documentación al día
Ten preparada la nota simple, el certificado energético, el recibo del IBI y, si has hecho reformas, las facturas correspondientes. Esto agiliza el proceso y da confianza.
4. Revisa zonas comunes
Si tu vivienda está en un edificio, asegúrate de que las zonas comunes estén limpias y sin desperfectos evidentes. El tasador también valorará ese entorno.
5. Valora aplicar técnicas de presentación
Aunque no hagas un Home Staging completo, una buena iluminación natural, espacios despejados y decoración neutra pueden ayudarte a generar una impresión más favorable.
Puedes echar un vistazo a nuestras recomendaciones sobre cómo vender tu casa rápido en 2025 con estrategias de Home Staging y marketing inmobiliario.
Nos ha quedado claro que el valor de tasación es una herramienta clave en tu decisión de compra
Conocer y entender el valor de tasación te permite tomar decisiones informadas y evitar sorpresas durante el proceso hipotecario. No se trata solo de un trámite bancario, sino de una herramienta esencial para valorar el verdadero alcance de la operación.
Importancia de contar con asesoramiento profesional
Contar con una agencia inmobiliaria con experiencia puede marcar la diferencia. En Agencia Inmobiliaria, analizamos cada caso con detalle, colaboramos con entidades de confianza y te orientamos para que la tasación y el acceso a financiación sean procesos sin complicaciones.
¿Cómo te ayuda una agencia inmobiliaria en el proceso de tasación y compra?
Desde la elección del inmueble hasta la entrega de llaves, nuestro equipo trabaja para que cada paso esté controlado. Si aún no estás seguro de si este es el mejor momento para comprar, te invitamos a leer nuestro análisis: ¿Es buen momento para comprar una casa en 2025?
